La experiencia de MEP contribuye al éxito de la reconversión de laboratorios

No somos ajenos a la construcción de productos complejos desde cero. Pero algunas de nuestras mejores oportunidades provienen de proyectos de construcción en espacios ya existentes.

Se ha convertido en práctica habitual que los promotores conviertan espacios de oficinas vacíos en instalaciones de laboratorio para empresas científicas y tecnológicas. En muchos mercados, la demanda de espacio alquilable para laboratorios y tecnología es superior a la que pueden satisfacer los mercados locales. Se requieren consideraciones especiales para este tipo de construcción, y Brasfield & Gorrie está especialmente cualificado debido a su experiencia previa en proyectos. Uno de los componentes más esenciales para el éxito de la reconversión es la ampliación de los sistemas mecánicos, eléctricos y de fontanería (MEP).

Las reconversiones se han hecho cada vez más populares en el Research Triangle Park (RTP) de Carolina del Norte, uno de los principales centros científicos y tecnológicos del país y uno de los principales centros mundiales de innovación. El primer proyecto de este tipo realizado por la oficina de Brasfield & Gorrie en Raleigh fue el Laboratorio Especulativo Discovery 4 , en Morrisville (Carolina del Norte). Después de que la propiedad estuviera vacía durante años, Longfellow Real Estate Partners la adquirió y la convirtió en parte de su campus Discovery de cinco edificios en RTP. Como el núcleo y el armazón del edificio ya estaban en su sitio, nuestro equipo de proyecto pudo centrarse en los sistemas MEP y acelerar el proceso de conversión para sacar el edificio al mercado en seis meses.

"Podemos avanzar rápidamente en los proyectos de reconversión porque la cartera de riesgos es menor. No tenemos que lidiar con excavaciones, condiciones meteorológicas ni obras", afirma Taylor Willis, Director de Proyectos. "Los inquilinos se hacen con estos espacios tan rápido como podemos reconvertirlos. El mayor riesgo es la contratación, pero los conocimientos tácitos adquiridos al hacer unas cuantas conversiones nos permiten mantener informados a propietarios e inquilinos y que nuestros proyectos sean muy eficientes."

Convertir una oficina en un laboratorio es más complicado que cambiar el letrero de la puerta. Los espacios de laboratorio requieren sistemas MEP más robustos debido a factores como las tasas de intercambio de aire, que dificultan el control de la temperatura y la humedad. Estos complejos sistemas MEP pueden ocupar más espacio que en un edificio de oficinas y suelen suponer entre el 50% y el 60% del coste de construcción de un laboratorio. Pero tiene su recompensa: Los espacios de laboratorio alcanzan un precio más alto por metro cuadrado en el mercado inmobiliario y están muy solicitados.

Brasfield & Gorrie está familiarizado con estos pesados sistemas MEP porque suelen parecerse a los necesarios para un centro sanitario. Con décadas de experiencia en cientos de proyectos sanitarios, nuestro equipo cuenta con los conocimientos y la experiencia necesarios para abordar proyectos complejos de conversión de laboratorios.

"Nuestros equipos saben cómo construir de forma eficiente quirófanos, farmacias y laboratorios de sangre en hospitales ocupados, todo ello cumpliendo estrictas especificaciones y requisitos de control de infecciones", afirma Willis. "Podemos aplicar fácilmente ese conocimiento transferible a un proyecto de conversión de un laboratorio. Ese camino está despejado para nosotros".

Desde nuestro trabajo en el Laboratorio Especulativo Discovery 4, hemos seguido observando un aumento de la demanda de estos proyectos de reconversión. En 2020, cuando comenzó la construcción del proyecto Roxboro at Venable Center en Durham (Carolina del Norte), el promotor Trinity Capital Advisors previó un cambio creciente hacia el empleo en el hogar. Esto significaba que probablemente habría menos demanda de oficinas en el centro de Durham. Las instalaciones de laboratorio, en cambio, atraerían a empresas cuyos empleados necesitan un espacio de trabajo designado para realizar sus tareas, y hay una gran demanda de este tipo de espacios en la zona.

"Nuestros clientes conocen bien el mercado de RTP y saben que hay una gran demanda de laboratorios. Reconocen la importancia de ser los primeros en llegar al mercado", afirma Matt Ramey, Director de Proyectos. "Nuestra capacidad para informar a nuestros clientes con respecto a los plazos de entrega y los cronogramas de construcción les permite buscar posibles inquilinos con confianza y firmar acuerdos de arrendamiento con riesgo sabiendo que ocuparán el espacio a tiempo." Brasfield & Gorrie está trabajando actualmente en múltiples proyectos de ciencia y tecnología en RTP para Trinity Capital, incluyendo Southport Business Park Speculative Laboratories y el sPARK Life Science Campus. Pronto comenzaremos también la construcción del campus de Longfellow's Discovery on Watkins Road. Aunque RTP está posicionado para seguir siendo un centro de estos proyectos, se espera que las conversiones de oficinas en laboratorios continúen su tendencia al alza en todo el país. Y gracias a nuestra experiencia en sistemas MEP relevantes y a nuestra amplia presencia en el mercado, nuestros equipos de proyectos están preparados para aprovechar la próxima oportunidad.